Văn phòng cho thuê Thủ Thiêm đang bước vào giai đoạn được quan tâm trở lại, khi khu lõi Trung tâm tài chính quốc tế của TP.HCM được đặt ngay tại bán đảo Thủ Thiêm, phường An Khánh. Tính đến giữa tháng 9/2026, Cơ quan điều hành Trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM đã chính thức vận hành, đặt mục tiêu có thương vụ đầu tiên trong tháng 11/2026 và cấp phép khoảng 7-12 thành viên từ nay đến đầu năm 2027. Với người thuê và nhà đầu tư, câu hỏi thực tế là: nhu cầu thuê mới đó đủ lớn tới đâu, giá thuê hiện ở vùng nào, và khối văn phòng của dự án Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C đang ở bước nào. Bài viết tổng hợp dữ liệu công bố mới nhất để bạn có cơ sở đối chiếu trước khi ra quyết định.
Văn phòng cho thuê Thủ Thiêm đang đứng trước cú hích nào?
Trong nhiều năm, Thủ Thiêm được nhìn nhận chủ yếu như một khu đô thị ở cao cấp. Bức tranh này đã đổi khác từ khi Nghị quyết 222/2025/QH15 của Quốc hội xác lập khung pháp lý cho Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam, với khu vực lõi đặt tại bán đảo Thủ Thiêm.
Một trung tâm tài chính không chỉ là các tòa nhà. Nó là tập hợp của ngân hàng đầu tư, công ty quản lý quỹ, công ty chứng khoán, hãng luật, đơn vị kiểm toán, công ty fintech và các nhà cung cấp dịch vụ đi kèm. Mỗi nhóm này đều cần diện tích thuê, và phần lớn ưu tiên thuê gần nhau để giảm chi phí giao dịch. Đó là lý do nhu cầu thuê tại một khu tài chính thường tăng theo cụm chứ không rải đều.
Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận có kiểm soát. TP.HCM không mở rộng thành viên tràn lan mà sàng lọc theo sản phẩm cụ thể, nên lực cầu thuê sẽ đi lên theo từng đợt. Với doanh nghiệp đang tìm mặt bằng, đây lại là thông tin có lợi: bạn còn dư địa thương lượng trước khi thị trường siết lại.
Trung tâm tài chính quốc tế tại Thủ Thiêm: tiến độ đến tháng 9/2026
Dưới đây là các mốc đã được công bố chính thức, giúp bạn hình dung tốc độ triển khai thay vì dựa vào tin đồn thị trường.
- 17/8/2026: Hai Cơ quan điều hành tại TP.HCM và Đà Nẵng áp dụng thống nhất quy trình đăng ký, công nhận Thành viên.
- 28/8/2026: Bộ Tài chính trình kế hoạch xây dựng văn bản hướng dẫn với 29 nhiệm vụ, trong đó Cơ quan điều hành tại các thành phố hướng dẫn chi tiết 26 nội dung.
- 7/9/2026: Phiên họp thứ ba của Hội đồng điều hành yêu cầu đến tháng 11/2026 phải có sản phẩm, thương vụ cụ thể.
- 11/9/2026: TP.HCM cho biết sau 6 tháng hoạt động, trung tâm đã tăng 11 bậc trên bảng xếp hạng chỉ số trung tâm tài chính toàn cầu.
- 17/9/2026: Tại Hội nghị ACCA – VIFC Forum 2026, đại diện điều hành xác nhận đang thúc đẩy thương vụ đầu tiên vào khoảng tháng 11/2026.
Thông tin chi tiết về quy chế hoạt động và vị trí khu lõi tại phường An Khánh có thể tham khảo trên VietnamPlus, và diễn biến phiên họp tháng 9/2026 được VOV tường thuật.
Một chuyên gia điều hành của trung tâm cũng lưu ý rằng lộ trình hợp lý cho mô hình này vào khoảng 10 năm, tương tự cách các trung tâm tài chính trong khu vực đã đi. Nói cách khác, nhu cầu thuê văn phòng tại Thủ Thiêm nên được nhìn theo chu kỳ nhiều năm, không phải theo quý.
Vì sao doanh nghiệp tài chính cân nhắc Thủ Thiêm thay vì CBD Quận 1?
Khu trung tâm truyền thống quanh Nguyễn Huệ – Lê Lợi – Tôn Đức Thắng gần như không còn quỹ đất cho các dự án văn phòng quy mô lớn. Nguồn cung mới vì thế dịch chuyển sang khu Đông, và Thủ Thiêm là điểm đến trực tiếp nhất vì chỉ cách Quận 1 một nhịp cầu.
Ba lý do thường được nhắc tới nhiều nhất khi doanh nghiệp so sánh hai khu vực:
- Diện tích sàn linh hoạt: các tòa nhà mới tại Thủ Thiêm có sàn điển hình rộng, ít cột, phù hợp bố trí sàn giao dịch hoặc trung tâm vận hành cần hàng nghìn m² liền mạch — điều rất khó tìm ở các tòa nhà cũ trong CBD.
- Chi phí trên mỗi chỗ ngồi: dù giá chào thuê tính theo m² có thể tương đương, hiệu suất sử dụng sàn cao hơn giúp chi phí thực tế trên mỗi nhân sự giảm xuống.
- Hạ tầng đang về đích: tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm đã khởi công ngày 29/4/2026; cầu Thủ Thiêm 4 với 8 làn xe, tổng vốn khoảng 5.063 tỷ đồng đang chuẩn bị thủ tục khởi công quý IV/2026; tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành được TP.HCM thúc tiến độ theo trường hợp cấp bách trong tháng 9/2026.
Yếu tố thứ ba khiến bài toán thuê dài hạn khác hẳn thuê ngắn hạn: hợp đồng 5-10 năm ký khi hạ tầng chưa hoàn thiện thường có giá tốt hơn đáng kể, đổi lại doanh nghiệp chấp nhận vài năm đầu đi lại chưa thuận tiện như kỳ vọng. Xem thêm phân tích chi tiết tại bài Nguồn cung văn phòng hạng A Thủ Thiêm 2026.
Giá thuê và nguồn cung văn phòng Thủ Thiêm hiện nay
Các con số dưới đây là khoảng giá chào thuê tham khảo trên thị trường, tổng hợp tại thời điểm tháng 9/2026. Giá thực tế phụ thuộc tầng, hướng, diện tích thuê, thời hạn hợp đồng và chính sách miễn phí thời gian hoàn thiện nội thất, nên bạn cần liên hệ trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để xác nhận lại.
| Khu vực | Hạng | Giá chào thuê tham khảo (USD/m²/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| CBD Quận 1 | Hạng A | 55 – 90 | Quỹ mặt bằng lớn liền sàn rất hạn chế |
| Thủ Thiêm | Hạng A | 30 – 50 | Nguồn cung mới, sàn rộng, thương lượng còn dư địa |
| Thủ Thiêm | Hạng B | 22 – 32 | Phù hợp doanh nghiệp vừa, đội ngũ dưới 150 người |
| Khu Đông ngoài Thủ Thiêm | Hạng A/B | 18 – 30 | Xa lõi tài chính, phù hợp back-office |
Chênh lệch giữa CBD và Thủ Thiêm phản ánh kỳ vọng về thời gian hoàn thiện hạ tầng, không hoàn toàn phản ánh chất lượng công trình. Khi metro số 2 và cầu Thủ Thiêm 4 đi vào khai thác, khoảng cách này được dự báo thu hẹp – nhưng đây là dự báo, không phải cam kết.
Một tham chiếu khác đáng theo dõi là giá đất. TP.HCM đã phê duyệt phương án đấu giá 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá khởi điểm hơn 12.500 tỷ đồng, dự kiến tổ chức trong tháng 9/2026, trong đó lô 1.K3.4.HH rộng 6.446 m² có giá khởi điểm gần 1.902 tỷ đồng theo VnExpress. Giá đất đấu giá và giá thuê văn phòng là hai cấu phần khác nhau, không quy đổi trực tiếp, nhưng kết quả đấu giá thường tác động tới kỳ vọng định giá của chủ đầu tư trong khu vực.
Khối văn phòng Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C đang ở bước nào?
Đây là phần cần phân biệt rõ để tránh nhầm lẫn phổ biến trên thị trường. Có hai hồ sơ khác nhau cùng gắn với tên Sun Group tại Thủ Thiêm:
- Dự án Quảng trường Trung tâm và Trung tâm Hành chính TP.HCM: do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Mặt Trời Sài Gòn (thành viên Sun Group) đầu tư theo hình thức PPP – hợp đồng BT, quy mô gần 47 ha, tổng mức đầu tư gần 29.600 tỷ đồng, đã khởi công ngày 29/4/2026, dự kiến hoàn thành phần xây dựng năm 2027.
- Khu chức năng 2C: phần đất liền kề, được định hướng thành khu phức hợp đa chức năng gồm đất hỗn hợp, thương mại – dịch vụ, công trình công cộng và cây xanh. Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 đang trong quá trình hoàn thiện.
Nói cách khác, tính đến tháng 9/2026 chưa có công bố chính thức từ chủ đầu tư về tên thương mại, quy mô sàn văn phòng, giá thuê hay thời điểm bàn giao khối văn phòng tại Khu chức năng 2C. Mọi bảng giá thuê được lan truyền ở giai đoạn này đều cần đối chiếu với công bố chính thức trước khi dùng làm căn cứ giao dịch.
Điều đã rõ là vị trí. Khu 2C nằm sát khu vực đang thi công Trung tâm Hành chính và Quảng trường Trung tâm, tiếp giáp trục Mai Chí Thọ – Nguyễn Cơ Thạch và gần sông Sài Gòn. Với một khối văn phòng tương lai, đây là lợi thế về khả năng tiếp cận cơ quan công quyền và khu lõi tài chính. Bạn có thể xem thông tin sản phẩm đầy đủ tại trang Văn phòng Sun Thủ Thiêm, và tổng quan quy hoạch tại bài Khu chức năng 2C Thủ Thiêm.
Kinh nghiệm chọn văn phòng cho thuê Thủ Thiêm cho doanh nghiệp
Nếu bạn đang khảo sát mặt bằng trong 6-12 tháng tới, sáu điểm dưới đây thường tạo ra khác biệt lớn nhất về chi phí vòng đời hợp đồng:
- Tính chi phí trọn gói, không chỉ giá thuê: cộng cả phí quản lý, phí điện lạnh ngoài giờ, phí đỗ xe và chi phí hoàn thiện. Khoản ngoài giá thuê có thể chiếm 20-30% tổng chi phí.
- Đàm phán thời gian miễn phí hoàn thiện: với tòa nhà mới đang trong giai đoạn lấp đầy, đây là khoản thương lượng dễ đạt kết quả nhất.
- Khóa điều khoản tăng giá: yêu cầu ghi rõ biên độ tăng mỗi kỳ thay vì để mở theo thị trường, nhất là khi hạ tầng khu vực sắp hoàn thiện.
- Kiểm tra mật độ người trên m²: quy chuẩn thiết kế điều hòa và thang máy ảnh hưởng trực tiếp tới việc bạn có thể xếp bao nhiêu chỗ ngồi thực tế.
- Đánh giá phương án đi lại giai đoạn quá độ: trước khi metro vận hành, hãy khảo sát giờ cao điểm thực tế qua hầm Thủ Thiêm và cầu Ba Son.
- Xác nhận pháp lý tòa nhà: nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, giấy phép đưa công trình vào sử dụng và tư cách bên cho thuê.
Với doanh nghiệp quy mô vừa, hướng đi thực tế là thuê hạng B trong 2-3 năm tại khu vực lân cận, song song theo dõi tiến độ pháp lý của các dự án hạng A tại Khu chức năng 2C. Diễn biến nguồn cung và giá thuê theo quý được cập nhật trong bài Thị trường văn phòng Thủ Thiêm 2026.
Những điểm cần lưu ý trước khi quyết định
Không có thị trường nào chỉ có mặt thuận. Với văn phòng cho thuê Thủ Thiêm, ba rủi ro sau cần được đưa vào kịch bản tài chính của doanh nghiệp.
Thứ nhất, rủi ro tiến độ hạ tầng. Tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành đã hai lần lỡ mốc khởi công dự kiến trong năm 2026 trước khi được xếp vào diện cấp bách. Các mốc hoàn thành metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4 đều là kế hoạch, có thể điều chỉnh theo thực tế thi công.
Thứ hai, rủi ro nguồn cung dồn cục. Nếu nhiều dự án tại Thủ Thiêm cùng bàn giao trong một giai đoạn ngắn, tỷ lệ trống có thể tăng và giá chào thuê chịu áp lực giảm. Với người thuê, đây là cơ hội; với nhà đầu tư mua để cho thuê lại, đây là rủi ro cần tính trước.
Thứ ba, rủi ro kỳ vọng vượt thực tế. Trung tâm tài chính quốc tế mới đặt mục tiêu có thương vụ đầu tiên vào tháng 11/2026 và dự kiến chỉ cấp phép 7-12 thành viên đến đầu năm 2027. Đây là con số khiêm tốn so với kỳ vọng thường thấy trên thị trường. Lực cầu thuê từ nhóm này sẽ hình thành dần, không đủ hấp thụ toàn bộ nguồn cung mới trong ngắn hạn.
Đọc ngược lại, đây chính là lý do giai đoạn 2026-2027 được xem là cửa sổ thương lượng có lợi cho bên thuê.
Câu hỏi thường gặp
Giá văn phòng cho thuê Thủ Thiêm hiện khoảng bao nhiêu?
Tính đến tháng 9/2026, giá chào thuê tham khảo với văn phòng hạng A tại Thủ Thiêm dao động khoảng 30-50 USD/m²/tháng, hạng B khoảng 22-32 USD/m²/tháng, chưa gồm phí quản lý và VAT. Mức giá thực tế phụ thuộc tầng, diện tích thuê và thời hạn hợp đồng, nên bạn cần liên hệ đơn vị quản lý tòa nhà để xác nhận lại.
Khối văn phòng Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C đã cho thuê chưa?
Chưa. Tính đến tháng 9/2026, Khu chức năng 2C vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 và chưa có công bố chính thức từ chủ đầu tư về quy mô sàn văn phòng, giá thuê hay thời điểm bàn giao. Mọi bảng giá lan truyền ở giai đoạn này cần được đối chiếu với công bố chính thức.
Trung tâm tài chính quốc tế nằm ở đâu trong Thủ Thiêm?
Khu vực lõi của Trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM được xác định tại bán đảo Thủ Thiêm, phường An Khánh. Cơ quan điều hành tại TP.HCM đã vận hành, áp dụng quy trình công nhận thành viên thống nhất từ ngày 17/8/2026 và đặt mục tiêu có thương vụ cụ thể đầu tiên vào khoảng tháng 11/2026.
Dự án Sun Thủ Thiêm và Trung tâm Hành chính TP.HCM có phải là một?
Không. Quảng trường Trung tâm và Trung tâm Hành chính TP.HCM là dự án PPP theo hợp đồng BT, quy mô gần 47 ha, vốn gần 29.600 tỷ đồng, đã khởi công ngày 29/4/2026. Khu chức năng 2C là phần đất liền kề với hồ sơ quy hoạch riêng, đang hoàn thiện pháp lý. Hai hồ sơ này không nên gộp làm một.
Nên thuê văn phòng tại Thủ Thiêm ngay bây giờ hay chờ thêm?
Điều này phụ thuộc thời hạn thuê bạn cần. Hợp đồng dài 5-10 năm ký trong giai đoạn hạ tầng chưa hoàn thiện thường có điều kiện thương lượng tốt hơn, đổi lại vài năm đầu việc đi lại chưa thuận tiện. Doanh nghiệp cần linh hoạt ngắn hạn có thể thuê hạng B 2-3 năm và theo dõi tiến độ các dự án hạng A mới.
Hạ tầng kết nối nào sẽ ảnh hưởng tới văn phòng cho thuê Thủ Thiêm?
Ba công trình đáng theo dõi nhất gồm metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm (khởi công 29/4/2026), cầu Thủ Thiêm 4 dài hơn 2 km với 8 làn xe và vốn khoảng 5.063 tỷ đồng, cùng tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành đang được TP.HCM thúc tiến độ. Đây đều là mốc kế hoạch, có thể điều chỉnh theo thực tế.
Nội dung được biên tập bởi đội ngũ content Sun Thủ Thiêm — cập nhật thông tin từ các nguồn báo chí uy tín và cổng thông tin quy hoạch TP.HCM, thời điểm cập nhật: tháng 9/2026. Thông tin giá thuê, pháp lý và tiến độ mang tính tham khảo, vui lòng liên hệ chủ đầu tư hoặc đại lý chính thức để xác nhận lại trước khi giao dịch.
Để lại một bình luận