Văn phòng hạng A Thủ Thiêm đang trở thành tâm điểm của thị trường TP.HCM khi khu vực này được định vị là cực tăng trưởng mới bên cạnh lõi Quận 1 cũ. Tính đến quý II/2026, giá chào thuê phổ biến khoảng 30-50 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy nhóm hạng A ngoài trung tâm đạt khoảng 88%, trong khi nửa đầu năm gần như không có dự án mới nào đi vào vận hành. Bài viết tổng hợp số liệu thị trường, ba lực đẩy hạ tầng và vị trí của Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C trong nguồn cung tương lai.
Vì sao thị trường quan tâm đến văn phòng hạng A Thủ Thiêm?
Hơn một thập kỷ qua, thị trường văn phòng cao cấp TP.HCM chỉ xoay quanh trục Quận 1 cũ. Quỹ đất khan hiếm và hạ tầng bão hòa khiến nguồn cung mới ở lõi này gần như đứng yên. Đó là lý do Khu đô thị mới Thủ Thiêm nổi lên như lời giải cho bài toán mặt sàn hạng A quy mô lớn.
Theo dữ liệu quý II/2026 của Maison Office, thị trường đang chuyển sang mô hình đa cực. Phường Sài Gòn và Bến Thành giữ vai trò lõi CBD truyền thống, còn phường An Khánh — địa bàn Thủ Thiêm — được nhìn nhận là cực văn phòng mới. Điểm đáng chú ý: khu vực này cạnh tranh bằng chất lượng tài sản, không phải bằng giá rẻ.
Nguồn cung văn phòng hạng A TP.HCM quý II/2026
Tổng nguồn cung văn phòng toàn TP.HCM đạt khoảng 7,7 triệu m², tăng 4,4% so với cùng kỳ. Riêng phân khúc hạng A đạt khoảng 994.746 m², tăng gần 9,6%. Trong đó khu CBD chiếm khoảng 748.280 m², tương đương 75%; phần ngoài CBD — gồm Thủ Thiêm, Quận 7 và một số trục mới — chỉ khoảng 246.466 m².
Tỷ trọng chênh lệch này giải thích vì sao mỗi dự án hạng A mới tại Thủ Thiêm đều tạo tác động rõ rệt. Theo CBRE Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2026 thị trường không có dự án nào mới đi vào hoạt động, diện tích cho thuê thuần giữ quanh 1,7 triệu m² NLA.
- Tổng nguồn cung toàn TP.HCM quý II/2026: khoảng 7,7 triệu m².
- Nguồn cung hạng A: khoảng 994.746 m², tăng gần 9,6%.
- Hạng A ngoài CBD (gồm Thủ Thiêm): khoảng 246.466 m².
- Nửa đầu 2026 không có dự án mới đi vào vận hành.
Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại Thủ Thiêm
Số liệu quý II/2026 cho thấy sự phân hóa rõ. Giá thuê hạng A tại CBD duy trì quanh 48 USD/m²/tháng với tỷ lệ lấp đầy 89,47%. Ở chiều ngược lại, hạng A ngoài CBD đạt trung bình 31,38 USD/m²/tháng, tăng 2,52% so với cùng kỳ — mức tăng cao hơn hẳn CBD, lấp đầy khoảng 88,39%.
Riêng tại Thủ Thiêm, khảo sát của SEE the SPACE ghi nhận giá chào thuê hạng A dao động 30-50 USD/m²/tháng, hạng B khoảng 20-35 USD/m²/tháng. So với Quận 1, chênh lệch đủ lớn để doanh nghiệp cân nhắc dịch chuyển, nhưng cũng đủ cao để khẳng định đây không phải khu vực giá rẻ.
| Khu vực | Hạng A (USD/m²/tháng) | Hạng B (USD/m²/tháng) |
|---|---|---|
| Quận 1 (lõi CBD) | 35 – 66+ | 20 – 45 |
| Thủ Thiêm (phường An Khánh) | 30 – 50 | 20 – 35 |
| Quận 3 | 26 – 40+ | 16 – 35 |
| Quận 7 | 18 – 38 | 15 – 30 |
| Bình Thạnh | 18 – 35 | 14 – 28 |
Đây là giá chào thuê tham khảo quý II/2026, chưa gồm phí dịch vụ và VAT. Giai đoạn này khách thuê còn dư địa đàm phán về thời gian miễn phí thuê và chi phí hoàn thiện nội thất — lợi thế có thể thu hẹp từ 2027 khi Trung tâm Tài chính Quốc tế dần định hình.
Ba lực đẩy hạ tầng đang định hình cực văn phòng Thủ Thiêm
Metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm
Tuyến khởi công ngày 29/4/2026, tổng mức đầu tư khoảng 36.744 tỷ đồng theo phương thức PPP, dài khoảng 6 km và đi ngầm hoàn toàn với 6 ga, dự kiến hoàn thành từ quý III/2030. Ga Thủ Thiêm được thiết kế tích hợp với đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành, rút thời gian tới sân bay Long Thành xuống khoảng 30 phút.
Trung tâm hành chính và Quảng trường trung tâm TP.HCM
Tổ hợp quy mô gần 47 ha, vốn gần 30.000 tỷ đồng, do một thành viên Tập đoàn Sun Group triển khai theo hợp đồng BT, đã khởi công 29/4/2026 và dự kiến vận hành từ 2028. Công trình bố trí chỗ làm việc cho khoảng 8.000 cán bộ, tiếp nhận 1.500-2.000 lượt giao dịch mỗi ngày — nguồn cầu nền tảng cho dịch vụ pháp lý, kế toán, tư vấn và ngân hàng.
Trục đường và định hướng Trung tâm Tài chính Quốc tế
Bốn tuyến đường huyết mạch của Thủ Thiêm đang tăng tốc về đích, trong đó đường Tố Hữu mở rộng lên 7 làn xe (chi tiết trong bài đường Tố Hữu mở rộng 7 làn xe). Ở tầm chiến lược, mô hình “dual-hub” kết nối lõi Quận 1 cũ với Thủ Thiêm được CBRE đánh giá là động lực tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường văn phòng TP.HCM từ 2027.
Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C — ẩn số nguồn cung tương lai
Sun Thủ Thiêm là siêu tổ hợp do Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) phát triển tại Khu chức năng 2C, phường An Khánh, quỹ đất khoảng 32-33,7 ha, tổng diện tích sàn dự kiến khoảng 1,3 triệu m². Dự án định hướng mô hình mixed-use: căn hộ hạng sang, văn phòng hạng A, trung tâm thương mại và khách sạn 5 sao, điểm nhấn là tháp biểu tượng 69 tầng (khoảng 270 m).
Với phân khúc văn phòng, giá trị nằm ở chỗ khối văn phòng đặt trong một tổ hợp có sẵn khách sạn, trung tâm thương mại và dân cư — giải quyết bài toán tiện ích xung quanh vốn là điểm yếu của nhiều tòa nhà đơn lẻ ở khu vực mới. Thông số sản phẩm được cập nhật tại trang văn phòng Sun Thủ Thiêm.
Cần phân biệt rõ: Trung tâm hành chính và Quảng trường trung tâm TP.HCM đã khởi công ngày 29/4/2026 là dự án PPP riêng biệt. Khu phức hợp Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C là dự án khác — tính đến tháng 8/2026 vẫn đang hoàn thiện thủ tục pháp lý và quy hoạch chi tiết 1/500, chưa khởi công.
Không ít nguồn tin đang gộp chung tiến độ hai dự án, dẫn tới hiểu nhầm về thời điểm bàn giao mặt bằng. Mọi mốc tiến độ và chính sách liên quan chỉ nên xác nhận qua chủ đầu tư hoặc đại lý chính thức. Để đối chiếu với các dự án cùng khu vực, xem bài so sánh Sun Thủ Thiêm và các dự án Thủ Thiêm 2026.
Doanh nghiệp cần cân nhắc gì khi chọn văn phòng tại Thủ Thiêm?
- Tổng chi phí thuê: cộng đủ giá thuê, phí dịch vụ, gửi xe, ngoài giờ và fit-out ban đầu.
- Hiệu suất sàn: mặt sàn lớn liền mạch giúp giảm diện tích lãng phí.
- Khả năng đi lại của nhân sự, đặc biệt trước khi metro số 2 vận hành năm 2030.
- Thời hạn hợp đồng và điều khoản tăng giá — khóa giá dài hạn là lợi thế.
- Tiêu chuẩn xanh: chứng chỉ ESG ngày càng bắt buộc với khách thuê FDI.
- Tiến độ bàn giao: với dự án chưa vận hành, cần cam kết bằng văn bản.
Về thủ tục và lưu ý hợp đồng, bạn có thể tham khảo thêm bài thuê văn phòng Thủ Thiêm: giá, thủ tục và lưu ý 2026 trước khi bước vào đàm phán.
Điểm mạnh và điểm cần lưu ý
- Điểm mạnh: tòa nhà thế hệ mới, mặt sàn lớn, tiêu chuẩn xanh và vận hành quốc tế.
- Điểm mạnh: giá thuê thấp hơn lõi CBD, di chuyển chỉ vài phút qua hầm Thủ Thiêm hoặc cầu Ba Son.
- Điểm mạnh: hạ tầng và chức năng đô thị đang được bồi đắp liên tục.
- Cần lưu ý: hệ sinh thái dịch vụ xung quanh chưa dày như Quận 1 cũ.
- Cần lưu ý: nhiều dự án còn ở giai đoạn pháp lý, thời điểm bàn giao có thể xê dịch.
- Cần lưu ý: khi nguồn cung mới gia nhập, giá và tỷ lệ lấp đầy có thể biến động ngắn hạn.
Về dài hạn, việc TP.HCM lọt top 5 thị trường có giá thuê văn phòng ròng đắt nhất châu Á – Thái Bình Dương, chỉ sau Hồng Kông, Singapore, Seoul và Tokyo theo ghi nhận của JLL, cho thấy dư địa tăng giá của phân khúc hạng A vẫn còn. Giai đoạn điều chỉnh của thị trường được Báo Nhân Dân phân tích khá đầy đủ.
Câu hỏi thường gặp về văn phòng hạng A Thủ Thiêm
Giá thuê văn phòng hạng A Thủ Thiêm hiện nay khoảng bao nhiêu?
Theo báo cáo thị trường quý II/2026, giá chào thuê hạng A tại Thủ Thiêm dao động khoảng 30-50 USD/m²/tháng, hạng B khoảng 20-35 USD/m²/tháng. Mức giá chưa gồm phí dịch vụ và VAT, thay đổi theo tầng, hướng, diện tích và thời hạn hợp đồng. Doanh nghiệp nên yêu cầu báo giá cụ thể tại thời điểm đàm phán.
Thuê văn phòng ở Thủ Thiêm có rẻ hơn Quận 1 không?
Có, nhưng khoảng cách đang thu hẹp. Hạng A tại Quận 1 phổ biến 35-66+ USD/m²/tháng, còn Thủ Thiêm ở mức 30-50 USD/m²/tháng. Bù lại, tòa nhà tại Thủ Thiêm thường mới hơn và hiệu suất sử dụng cao hơn, nên chênh lệch tổng chi phí trên mỗi chỗ ngồi có thể khác so với so sánh đơn giá.
Khối văn phòng Sun Thủ Thiêm đã cho thuê chưa?
Tính đến tháng 8/2026, dự án Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C vẫn đang hoàn thiện thủ tục pháp lý và quy hoạch chi tiết 1/500, chưa khởi công xây dựng nên chưa có mặt bằng bàn giao thực tế. Thông tin về giá thuê hay thời điểm nhận mặt bằng cần xác nhận trực tiếp với chủ đầu tư hoặc đại lý chính thức.
Sun Thủ Thiêm có phải dự án Trung tâm hành chính khởi công 29/4/2026 không?
Không. Đây là hai dự án khác nhau dù cùng liên quan hệ sinh thái Sun Group. Tổ hợp Trung tâm chính trị – hành chính và Quảng trường trung tâm TP.HCM rộng gần 47 ha là dự án PPP theo hợp đồng BT, đã khởi công 29/4/2026. Khu phức hợp Sun Thủ Thiêm tại Khu chức năng 2C là dự án thương mại riêng biệt, chưa khởi công.
Metro số 2 khi nào chạy tới Thủ Thiêm?
Đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm dài khoảng 6 km, đi ngầm hoàn toàn, khởi công ngày 29/4/2026 với tổng mức đầu tư khoảng 36.744 tỷ đồng theo phương thức PPP và dự kiến hoàn thành từ quý III/2030. Tuyến bố trí 6 ga ngầm, trong đó ga Tố Hữu và ga Thủ Thiêm phục vụ trực tiếp khu vực lõi Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Kết luận
Thị trường văn phòng hạng A Thủ Thiêm đang ở giai đoạn chuyển tiếp: nguồn cung mới tạm dừng, giá thuê giữ đà tăng nhẹ, lấp đầy quanh 88% và hạ tầng nền tảng đồng loạt bước vào thi công. Với doanh nghiệp cần mặt sàn chất lượng cao và tầm nhìn 5-10 năm, đây là thời điểm hợp lý để khảo sát và đàm phán trước khi làn sóng nguồn cung mới định hình lại mặt bằng giá từ 2027. Riêng khối văn phòng thuộc Sun Thủ Thiêm, tính chất hiện tại vẫn là cơ hội tương lai chứ chưa phải sản phẩm sẵn sàng bàn giao.
Nội dung được biên tập bởi đội ngũ content Sun Thủ Thiêm — cập nhật thông tin từ các nguồn báo chí uy tín và cổng thông tin quy hoạch TP. Thủ Đức. Số liệu tổng hợp từ báo cáo quý II/2026 của Maison Office, CBRE, JLL và SEE the SPACE.
Để lại một bình luận